أكد أحمد إسماعيل، رئيس قطاع المبيعات بشركة عنوان للتطوير العقاري، أن السوق العقاري المصري يشهد مرحلة جديدة من إعادة التوازن، في ظل المتغيرات الاقتصادية وارتفاع تكاليف التطوير والبناء، إلى جانب تغير أنماط الشراء لدى العملاء واتجاههم نحو مزيد من الحذر والانتقائية قبل اتخاذ قرارات الاستثمار أو الشراء العقاري.
وأوضح أن السوق لا يمر حاليًا بحالة ركود أو طفرة بيعية، وإنما يشهد مرحلة تصحيح وإعادة ترتيب للأولويات، تفرض على الشركات العقارية مراجعة سياساتها التسويقية والبيعية، بما يتناسب مع التطورات الاقتصادية الحالية والقدرات الشرائية للعملاء.
ارتفاع أسعار العقارات بنسبة تتراوح بين 8% و12% خلال 2026
وأشار إسماعيل إلى أن أسعار العقارات لا تزال تتجه نحو الارتفاع، مدفوعة بصورة رئيسية بزيادة تكاليف مواد البناء والتشييد ومستلزمات التنفيذ، لافتًا إلى أن التقديرات تشير إلى احتمالية ارتفاع الأسعار بنسب تتراوح بين 8% و12% في المتوسط خلال عام 2026.
وأضاف أن متوسط قيمة الوحدة العقارية سجل ارتفاعًا بنحو 6% خلال النصف الأول من العام، وهو ما يعكس استمرار الضغوط التضخمية على تكلفة تطوير المشروعات العقارية، وانعكاسها المباشر على مستويات التسعير داخل السوق.
وأكد أن استمرار ارتفاع تكاليف الإنشاءات والتشغيل يمثل أحد أبرز التحديات أمام المطورين العقاريين، خاصة مع صعوبة تحقيق التوازن بين الحفاظ على هوامش الربحية وتقديم وحدات بأسعار تتناسب مع الإمكانات المالية للعملاء.
نمو التمويل العقاري 25% رغم تراجع أعداد العملاء 9%
وفيما يتعلق بمؤشرات الطلب، أوضح رئيس قطاع المبيعات بشركة عنوان للتطوير العقاري أن قراءة أداء السوق تتطلب التمييز بين ارتفاع القيمة البيعية والتمويلية للعقارات وبين النمو الفعلي في أعداد العملاء ومعدلات الطلب.
ولفت إلى أن نمو قيمة التمويل العقاري بنحو 25%، بالتزامن مع تراجع عدد العملاء بنسبة 9%، يعكس وجود فجوة بين ارتفاع القيم التمويلية والقدرة الشرائية الفعلية، مشيرًا إلى أن زيادة قيمة التعاملات التمويلية لا تعني بالضرورة ارتفاع حجم الطلب أو زيادة أعداد المشترين بالنسبة نفسها.
وأضاف أن هذه المؤشرات تؤكد تغير طبيعة السوق العقاري، حيث أصبح العملاء أكثر دراسة لقرارات الشراء، مع التركيز على القيمة الحقيقية للوحدة العقارية ومدى توافق سعرها مع الإمكانات المالية والعائد المتوقع منها.
ارتفاع الدولار وأسعار الفائدة يضاعفان الضغوط على المطورين العقاريين
وأشار إسماعيل إلى أن المتغيرات الاقتصادية لا تزال تلقي بظلالها على أداء القطاع العقاري، في ظل ارتفاع أسعار مدخلات البناء وتكاليف التنفيذ، إلى جانب تأثير قرارات أسعار الفائدة وتحركات سعر الصرف على التكلفة الاستثمارية للمشروعات.
وأوضح أن ارتفاع الدولار بنحو 5% منذ نهاية يوليو يضيف مزيدًا من الضغوط على حسابات المطورين، خاصة فيما يتعلق بتكلفة بعض مستلزمات البناء والخامات التي تتأثر بحركة أسعار الصرف، وهو ما ينعكس على الميزانيات التقديرية للمشروعات ومعدلات التنفيذ والتسعير.
وأكد أن استمرار هذه المتغيرات يفرض على الشركات العقارية ضرورة تبني سياسات مالية أكثر مرونة، مع دراسة تكاليف المشروعات بصورة دقيقة، لتجنب الفجوات بين الأسعار المطروحة وتكاليف التنفيذ الفعلية.
قوة المطور والملاءة المالية أبرز معايير المنافسة في السوق العقاري
وأوضح أن طبيعة المنافسة داخل السوق العقاري شهدت تغيرًا ملحوظًا، حيث لم يعد اسم المنطقة أو جاذبية الموقع وحدهما كافيين لضمان نجاح المشروع وتحقيق مستهدفاته البيعية، بل أصبحت هناك مجموعة من المعايير التي تلعب دورًا أكثر تأثيرًا في قرارات العملاء.
وتأتي في مقدمة هذه المعايير قوة المطور العقاري وملاءته المالية، ومدى قدرته على الالتزام بالجداول الزمنية للتنفيذ والتسليم، إلى جانب الموقع الفعلي للمشروع ومدى قربه من الخدمات والمرافق، فضلًا عن جودة المنتج العقاري والقيمة التي يقدمها مقابل السعر.
وأشار إلى أن العملاء أصبحوا أكثر اهتمامًا بمدى قدرة الشركة على الوفاء بالتزاماتها التعاقدية، وليس فقط بالعروض التسويقية أو خطط السداد، وهو ما يعزز أهمية المصداقية والقدرة التنفيذية باعتبارهما عنصرين أساسيين في بناء الثقة وتحقيق المبيعات.
السوق العقاري يتجه نحو مرحلة أكثر نضجًا وانتقائية
وشدد إسماعيل على أن المرحلة الحالية تتطلب من الشركات العقارية إعادة تقييم استراتيجياتها البيعية والتسويقية، والتركيز على تطوير منتجات عقارية مدروسة تتناسب مع المتغيرات الاقتصادية واحتياجات العملاء الحقيقية.
وأكد أن مستقبل المنافسة داخل السوق سيكون لصالح المطورين القادرين على تحقيق معادلة متوازنة تجمع بين التسعير الواقعي وجودة المنتج والملاءة المالية والالتزام بمعدلات التنفيذ والتسليم.
واختتم تصريحاته بالتأكيد على أن السوق العقاري المصري يتجه نحو مرحلة أكثر نضجًا وانتقائية، ستشهد تراجع الاعتماد على العوامل التسويقية وحدها، مقابل زيادة أهمية القيمة الحقيقية للمشروعات وقدرة الشركات على تنفيذ تعهداتها، بما يدعم استقرار السوق ويعزز ثقة العملاء في القطاع العقاري خلال الفترة المقبلة.
